Not found

Статті про облаштування саду
АЧернякЛюді навчилися жити в кредит

Переваги недержавної рефінансуються компанії полягають, перш за все, в гнучкості продуктової лінійки та гнучкості у створенні партнерської мережі.


Крім того, саме для недержавної рефінансуються компанії відкритий зарубіжний ринок, як ринок залучення, так і внутрішній ринок іпотеки. Недержавна рефінансуються компанія діє в умовах конкуренції і спирається тільки на внутрішні ресурси компанії, не використовуючи жодної адміністративний ресурс. Вони виграють конкурентну боротьбу за рахунок пропозиції через дилерів-партнерів таких кредитних продуктів, які максимально задовольняють попит ?? А. Черняк.


Від чого залежить доступність іпотеки?


Доступність?? це, перш за все, пропозиція таких умов, при яких найбільша кількість позичальників могло б скористатися кредитом. Для цього має бути кілька умов. По-перше, повинна бути невисока щомісячна фінансове навантаження на позичальника. По-друге, це досить тривалий термін кредиту. Чим довший термін, тим більше у позичальника можливостей зменшити щомісячні виплати, так, якщо у позичальника з'являється дохід, він завжди може погасити кредит достроково. Продуктова лінійка, якщо говорити про нашу компанію, передбачає, наприклад, кредити, в яких існує дві застави?? існуючий і купується, що дозволяє позичальникові взяти більший за обсягом кредит. Крім того, кредит можна взяти не тільки на покупку, але і на ремонт житла. Це також для багатьох актуально.


Як Ви вважаєте, зниження іпотечної ставки повинно бути викликано ринковими умовами або адміністративними?


Я проти того, щоб адміністративним способом знижувалася ставка, тому що це погано для іпотеки в цілому і для позичальника, зокрема. Важливим фактором доступності іпотеки є конкуренція між кредиторами. Тобто коли вони завойовують позичальників, кожен з них намагається запропонувати кращі умови, ніж інший. Як правило, вони знижують комісії, відмовляються від якихось зборів за певні операції і так далі. Для того щоб з позичальника менше брати грошей, потрібно мати певний запас економічної міцності, тобто заробляти не нижче інфляції. Зниження ставки адміністративним чином, як правило, призводить до того, що іпотечна ставка стає на один рівень з інфляцією або менше інфляції. Для будь-якого комерційного кредитора стає безглуздою робота, при якій ставка знижується нижче інфляції, тобто він нічого не заробляє.


А чи є передумови для зниження ставки, викликані ринковими умовами?


На мій погляд, тенденція ринкового зниження ставки очевидна. По-перше, судячи з економічними показниками, інфляція все-таки знижується. Може, вона знижується не тими темпами, які запланував уряд, але, тим не менш, зниження є. По-друге, стабілізація економіки також наявності. Сама економіка посуває до зниження ставки.


Давайте згадаємо, як відбувався розвиток ринку. Якщо в 2005 році, коли видавали кредит, кредити тримали на балансах, то в 2006-му вже почалися перші угоди по сек'юритизації, тобто виникла друга частина ринку: іпотечні кредити стали сек'юритизованих і почали випускатися іпотечні цінні папери за кордоном і в Росії.


Їх основна мета?? залучення більш дешевих ресурсів з використанням механізму сек'юритизації іпотечних пулів. І ось саме ця складова допомогла здешевити запозичення. Тепер вартість залучення коштів банками і рефінансує компаніями істотно знизилася. У минулому році сумарна величина угод склала по країні півмільярда доларів. А в цьому році очікується збільшення обсягу в п'ять разів, у цьому випадку обсяг угод буде становити близько 2,5 млрд доларів. Це дозволяє українському іпотечному ринку знизити ставку для позичальників. Сподіваюся, ця тенденція збережеться. Тому що ті, хто секьютірізіровал, рефінансував іпотечний пул в перший раз, набудуть досвіду і надійних довгострокових інвесторів, а наступні угоди, які вони будуть здійснювати, будуть ще дешевше.


Зараз розробляється законопроект Про будівельних ощадних касах. Якщо він буде реалізований, чи зможе це скласти конкуренцію іпотеці?


У Росії створено передумови для усіх трьох систем. Це і заощадження, і однорівнева європейська система, коли банки накопичують кредити на своєму балансі, потім випускають іпотечні цінні папери, забезпечені активами, і дворівнева американська система, коли банки видають кредити, а рефінансує компанії випускають паперу з балансів спеціальних іпотечних компаній (SPV). Зараз домінує (на 98%) остання?? дворівнева система?? система сек'юритизації. Перша система?? система державного накопичення?? існує в Росії вже більше 2-х років. До цих пір ця система була нестійка, не підтримувалася законодавством. Зараз, якщо закони будуть прописані правильно, це дозволить позичальникам і вкладникам відчувати себе більш впевнено.


Я впевнений, що суперечності між дворівневою системою і системою ссудосбереженія не існує. Тому що система ссудосбереженія орієнтована на громадян, а дворівнева система на фінансові ринки. Механізм ощадкас у нас вже діяв, але в якийсь момент він зіткнувся з дефіцитом коштів. Брак оборотних коштів?? це привід приєднатися будощадкас з дворівневою системою. Найми, що видаються при ссудосбереженіі, можуть бути рефінансовані відповідними компаніями. Таким чином, в Росії ці дві системи можуть бути взаємопов'язані.


А які конкретно закони вимагають доопрацювання?


Мені здається, закон Про будівельних ощадних касах, який зараз розробляється, охоплює комплекс необхідних заходів. Наприклад, закон Про іпотеку дав старт, але не всі ще питання вирішив. На 80% він закрив проблематику і дозволив рухатися далі. Крім того, потрібна доробка законів Про сек'юритизацію, Про іпотечні цінні папери та ін


У пресі ви заявляли, що ще кілька років тому при ставках по рублевих кредитах у середньому в 18% річних, позичальник міг придбати більше кв. м. житла, ніж зараз при середній ставці 12 річних. Чому склалася така ситуація? Чому, в кінцевому рахунку, для громадян зниження іпотечної ставки виявилося ілюзією?


Головна причина?? недолік введення житла. Це комплексна проблема. Але вона пов'язана не з іпотекою, а з відсутністю потрібної кількості майданчиків, забезпечених інфраструктурою, а також відсутністю технологій, відсутністю кваліфікованих кадрів у будівництві. Порядку 70% житла перебуває у високому ступені зносу. І фактично не може бути об'єктом застави під іпотечний кредит. Той обсяг введення житла, який зараз здійснюється?? 45000000 квадратних метрів?? не достатній для того, щоб вирішити проблему черговиків або бажаючих купити квартиру. Це думки експертів, з якими я згоден. Обсяг уведення, який дозволить вирішити житлову проблему, має бути близько 150 мільйонів квадратних метрів на рік. При цьому у нас уряд ставить в план 80000000 метрів до 2010 року. Це не дасть результатів, навіть при нашій демографічній проблемі.


Багато говорять про недоступність іпотеки, однак активність громадян скористатися цим продуктом тільки зростає. Чому відбувається такий парадокс? Це пов'язано з високим попитом на житло, і громадяни будь-яку ціну готові придбати житло, або все ж фінансові можливості населення недооцінені?


Сьогодні відбувається невелика кількість іпотечних угод на тлі інших угод з нерухомістю. Більше, ніж половині населення Москви іпотека поки не дуже доступна, в регіонах вона доступніша. Тим не менш, поступово іпотека все ж рухається назустріч позичальникові. Вже й початкові внески знизилися, відсутні багато довідки і збори, які були присутні ще пару років тому. Зараз кредитори закривають очі на підтвердження доходу та інше. Через це все більше людей беруть іпотечні кредити. Ще один фактор: люди навчилися жити в кредит. Досвід ще недостатній, але вже багато років існує. І на даний момент психологічний бар'єр вже практично подолано.


На сьогоднішній день ваша компанія працює в 81 регіоні РФ, ви практично охоплюєте всю країну. Розкажіть про специфіку співпраці з регіонами.


Так, дійсно, ми працюємо в багатьох регіонах, причому в деяких з них у нас кілька партнерів. Наша компанія сама кредити не видає, ми купуємо кредити у банків, які їх видають. Нашими клієнтами можуть бути московські мережеві та регіональні банки, також ми купуємо кредити у дилерів, які вже мають готові портфелі кредитів. Таким чином, ми є крупним оптовиком. Завдяки тому, що у нас в кожному регіоні є партнерські організації?? банки і небанківські організації, які формують чергу позичальників, роз'яснюють наші правила, програми, особливості та переваги, ми вважаємо це вдалою схемою роботи. Вона дозволяє охопити якомога більше позичальників.


Здійснюючи реалізацію національного проекту Доступне і комфортне житло, ви співпрацюєте з регіональною владою. У чому це полягає?


Більше половини компаній, з якими ми працюємо, засновані адміністраціями регіонів. Працюючи на комерційних умовах, ми беремо активну участь у реалізації національного проекту. Робимо житло доступнішим для населення за допомогою іпотечних кредитів. У нас з усіма регіонами хороші відносини, але окремі регіони особливо підтримують національний проект і розуміють його важливість. Такі регіони ми розглядаємо в якості стратегічних партнерів. Наприклад, зовсім недавно ми підписали Угоду про стратегічне партнерство з губернатором Оренбурзької області. На сьогоднішній день подібні угоди також підписано з Урядами Чуваської республіки, Самарської і Калузької областей.


У тих регіонах, де ми відчуваємо підтримку влади, ми теж готові надати підтримку?? інвестувати свої кошти в цей регіон. Ми укладаємо угоди з губернаторами і керівниками республік, головами урядів для того, щоб якось координувати свої дії, співвідносити з їх програмами підтримки населення. Влада розраховує на нас як на партнерів, інвесторів, ми на них, як на адміністративний ресурс.


Яким ви бачите ринок іпотеки в перспективі?


Думаю, регіональний ринок іпотеки буде більш динамічним. Він буде нижче за цінами, але не за кількістю видаваних кредитів. Наскільки мені відомо, московський іпотечний ринок за кількістю кредитів становить 20% від регіонального. Ринок іпотеки буде розвиватися в напрямку пошуку нових позичальників, розвитку нових продуктів. Майданчиком реалізацій будуть регіони. З точки зору рефінансування ринку, інвестори, особливо іноземні, скоро почнуть розуміти російську специфіку. Вони будуть шукати компроміс між тим, що склалося в Росії, і тим, до чого звикли західні інвестори.


rc